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房子过户给子女,哪种方式最合适?买卖?赠与?还是继承?不看你真亏大了...  

2016-05-26 22:21:01|  分类: 【房物户口】 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     问大家个问题,如果把房子留给子女的话你会选择什么方式呢?前段时间我们还讨论过父母过世,房子不一定就是独生子女的。那么,这个问题就显得很严肃了。
     今天小编就带大家来分析一下,目前来看,房屋过户主要分为三种方式:继承、赠与,以及买卖。这三种不同的方式分别面临着不同的操作流程以及法律风险,且所要缴纳的费用也各不相同。
     房产赠送给子女要交哪些费用?可能已经有人心里嘀咕了什么?房子送给子女还要交钱?答案那是肯定的以及必须的。
     我们来举个栗子以一套面积为90平米,市值300万的普通住房为例子过户给子女,哪种方式最合适?买卖?赠与?还是继承?不看你真亏大了... 
     房子过户给子女,哪种方式最合适?买卖?赠与?还是继承?不看你真亏大了... - 通哥的博客 - 快乐时光通哥的博客
     瞧见没,评估费+公证费+各种税你想把房子送给自己的孩子前前后后竟要花费16万元!这还是免了营业税和个人所得税,因为父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与,不然费用那得更多了,所以说咯把房产送给子女不是那么简单哦,辣么。
     继承或许是个不错的选择,一般来说子女都是父母资产的法定继承人,可以免缴3%的契税,这一下子就比直接赠予的方式省了9万块!。
                                             房子过户给子女,哪种方式最合适?买卖?赠与?还是继承?不看你真亏大了... - 通哥的博客 - 快乐时光通哥的博客
     同样通过继承、遗赠取得的房产都可以免收个人所得税和营业税,只需要支付公证费和工本费。一套300万的住房,子女继承需缴纳7万元费用,这个方式倒是比赠与合适。     
     我们接着来看最后一种把房产卖给子女,需要缴纳多少费用呢?这恐怕是大家最不可能想到的方式了,大多数人的第一反应都是“不靠谱”,“忽悠人”别急我们再来算算; 
                                             房子过户给子女,哪种方式最合适?买卖?赠与?还是继承?不看你真亏大了... - 通哥的博客 - 快乐时光通哥的博客
     80元登记费+3万元契税(1%)+3000元评估费(0.1%)+230元交易费总计33835元这!么!少!案例中3种不同的方式所产生的费用:
     房产买卖:33835元
     房产赠与:161600元
     房产继承:71600元
     显然把房子卖给子女是最省钱的
     哪种方式操作更方便?
     1、房屋买卖;
     受近期契税政策的调整,相比房产赠与和房产继承,把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高,二是房产继承的流程也比较复杂,选择卖给子女的方式还是比较不错的,比较省钱。但由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时,可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。
     假设案例中的该房屋为三套房,契税按照3%来征收,比1%的契税则多出6万,总税费即93835元;因不满足家庭唯一住宅的条件,加收交易总额的1%的个税(即3万),则在93835元基础上再加3万。
    2、房产赠与;
    张大妈赠送给儿子的房子,由于满足相关的条件,20%的个人所得税是不用缴纳的。但如果张大妈的儿子后来又出售该房子,则需要征收20%的个税。关于公证,现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。
    3、房产继承;
    与房产赠与相比,房产继承没有营业税、个税和契税,只需要办理公证。但与赠与相比,房产继承的业务相对复杂,还存在一些问题
    ①办理房产继承没有时间限制,从房屋所有权人死亡之日起,何时申办都可以。
    ②时间越久,办事的时候手续可能越麻烦,而且费用可能会增加。例如,继承人在遗产分割之前死亡,对于他应当继承的份额,他的继承人有权继承。
    ③多个子女共同继承,需要所有继承人到公证处申办继承公证,如果有人拖延,公证处就不能出具公证书。没有公证书,就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。
    ④尽量协商解决,如协商不成,可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情,费用也很高,应慎重考虑。房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱,导致房屋的产权分割上存在很多的问题,不少人为了房子,闹上法庭,还有很多人选择把房产直接写孩子的名字,但是结果未必好,孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。
    有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付七成。买第二套房时可能交房产税比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。配偶有权继承婚前财产,如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。
    有没有化解之招?房产和法律专家支招,一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。 
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